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Fachberichte

Altlasten und Eigentumserwerb

18.06.2010

Altlasten sind in der Schweiz ein vielfach unterschätztes Problem. Gerade in Gegenden, die früher eine gewerbliche, wenn nicht gar eine industrielle Nutzung aufwiesen, kommt es immer wieder zu kleineren oder grösseren Überraschungen. Hier gilt es Klarheit zu schaffen, womit ein Eigentümer rechnen muss und wie er mit den finanziellen Verpflichtungen umgehen soll.

I. Belastete Standorte
Im Zusammenhang mit belasteten Standorten sind zwei Gesetze von Bedeutung. Einerseits ist dies das Umweltschutzgesetz, andererseits ist das die Verordnung über die Sanierung von belasteten Standorten (Altlasten-Verordnung, AltlV). Art. 2 Abs. 1 AltlV definiert einen belasteten Standort als Ort, dessen Belastung von Abfällen stammt und die eine beschränkte Ausdehnung aufweist. Die Belastung wird auf drei Ereignisse zurückgeführt. Es kann sein, dass sich auf dem Boden früher eine Deponie oder eine Abfallablagerung befand (Ablagerungsstandort). Möglich ist auch, dass auf dem Boden eine Anlage oder eine Unternehmung betrieben wurde, bei welchen mit umweltgefährdenden Stoffen gerechnet werden muss (Betriebsstandorte). Schliesslich können auch aussergewöhnliche Ereignisse oder Betriebsstörungen zu einer Umweltgefährdung des Bodens führen (Unfallstandorte).

II. Ein Blick ins Kataster der belasteten Standorte
Bei einem belasteten Standort besteht meist nur die mehr oder weniger konkrete Möglichkeit (Gefahr) einer Umweltgefährdung. Oft ist der Boden dekontaminiert, ohne dass daraus aber eine Gefahr für die weitere Umwelt entsteht. Um eine Übersicht über die möglichen belasteten Standorte zu haben, sind die Kantone verpflichtet, ein Kataster der belasteten Standorte zu führen. Dazu wertet der Kanton Karten, Verzeichnisse und Meldungen aus und versucht daraus abzuleiten, ob bei einem Standort die Möglichkeit einer Belastung besteht. Wird auf einem Boden, der im Kataster aufgeführt ist, gebaut, wird die Sanierungsnotwendigkeit durch geologische Gutachten abgeklärt. Wenn ein Grundstück erworben wird, drängt sich also ein Blick in den Kataster für belastete Standorte auf. Ist ein Grundstück im Kataster aufgeführt, muss beim Bauen mit Massnahmen der Umweltschutzbehörden gerechnet werden.

III. Entsorgungspflicht und Mehrkosten
Wird auf einem belasteten Grundstück gebaut, muss das kontaminierte Material, soweit es ausgehoben wird, fachgerecht entsorgt werden. Dabei wird das Material auf mögliche Schadstoffe hin untersucht. Je nach Gefährdung des Materials muss es zu verschieden teuren Deponien gebracht werden. Das kann beim Bauen zu überraschenden Mehrkosten im Zusammenhang mit dem Aushubmaterial führen. Unter sehr restriktiven Bedingungen kann der Eigentümer in solchen Fällen gemäss Art. 32b USG wenigstens einen Teil der Mehrkosten (regelmässig nicht mehr als zwei Drittel) auf den Verursacher der Belastung überbürden. Voraussetzungen aber sind, dass der damalige Verursacher der Belastung keine Entschädigung für die Belastung geleistet bzw. keinen Preisnachlass wegen der Belastung gewährt hat. Die Entfernung des Materials muss für die Erstellung oder Änderung der geplanten Baute notwendig sein. Der Eigentümer, welcher von den zusätzlichen Entsorgungskosten betroffen wird, muss das Grundstück zudem zwischen dem 1. Juli 1972 und dem 1. Juli 1997 erworben haben. Schliesslich kann der Anspruch nur bis zum 1. November 2021 durchgesetzt werden.

IV. Sanierungspflicht
Noch schlimmer wird es für den Eigentümer, wenn der Standort, auf dem er bauen will, nicht nur belastet, sondern sanierungsbedürftig ist. Diese Voraussetzung liegt bei belasteten Standorten dann vor, wenn die Schadstoffe des Bodens zu schädlichen oder lästigen Einwirkungen führen oder wenn wenigstens die konkrete Gefahr besteht, dass solche Einwirkungen entstehen. Dann handelt es sich technisch gesprochen um Altlasten. Altlasten sind sanierungsbedürftige belastete Standorte. Bei den Einwirkungen geht es um die Belastung des Grundwassers oder der oberirdischen Gewässer, um die Verunreinigung der Luft oder die Belastung des Bodens. Bei derartigen Belastungen wird vom Gemeinwesen überprüft, ob die Sanierung nicht sogar ohne konkretes Bauprojekt gefordert werden soll. Es kommt dann zu teuren Massnahmen der Untersuchung, der Überwachung und der Sanierung. Kostenpflicht für die Massnahmen sind die Verursacher der Belastung. Das sind diejenigen, die die Belastung durch eigenes Verhalten verursacht haben (Verhaltensstörer), aber auch diejenigen, die nur Eigentümer des Bodens sind oder waren (Zustandsstörer). Primär kostenpflichtig dürfte aber wohl immer der Eigentümer des Grundstückes zum Zeitpunkt sein, in welchem die Sanierungsbedürftigkeit festgestellt wird. Dieser Eigentümer hat die Kosten für diese Massnahmen auf jeden Fall vorzuschiessen. Dies kann sehr teuer werden und einen Bauherrn bis zum Konkurs treiben.

V. Kostenverteilung
Gemäss Art. 32d USG kann der primär Kostenpflichtige im Anschluss an die Sanierung verlangen, dass die anderen Verursacher, vor allem frühere Eigentümer, alle oder einen Teil der Kosten übernehmen bzw. zurückerstatten. Er kann von der zuständigen öffentlichen Verwaltungseinheit eine Verfügung über die Kostenverteilung verlangen. Im Rahmen des Verfahrens werden die Kosten für die Untersuchungs-, Überwachungs- und Sanierungsmassnahmen ermittelt und auf die verschiedenen Verursacher verteilt. Dieses Verfahren dauert aber regelmässig sehr lange. Der sanierende Eigentümer muss deshalb u.U. sehr lange auf die Rückerstattung seiner Gelder warten.

VI. Würdigung
Wer ein Grundstück kauft, sollte sich unbedingt Gedanken über mögliche Belastungen des Bodens machen. Ein Blick in den Kataster für belastete Standorte kann nicht schaden.


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