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Fachberichte

Anfechtung des Anfangsmietzinses

04.12.2013

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Am 17. März 2006 schlossen Mieter und Vermieter einen Mietvertrag über eine 5-Zimmer-Wohnung in Pully (VD) ab. Mietbeginn war der 15. April 2006. Als Mietzins wurden Fr. 1‘900.- vereinbart, während der Vormieter noch Fr. 1‘323.- bezahlte, also Fr. 577.- weniger. Wegen der Wohnungsnot im Kanton Waadt verlangt der Kanton die Mitteilung des Anfangsmietzinses auf dem amtlichen Formular (Art. 270 Abs. 2 OR). Deshalb musste der Anfangsmietzins vom Vermieter mit dem amtlichen Formular mitgeteilt und begründet werden. Das Formular trägt das Datum vom 14. März 2006. Als Grund für die Erhöhung des vom neuen Mieter bezahlten Mietzinses wurde auf Art. 269a lit. a OR, also auf die Anpassung an die ortsüblichen Mietzinsen verwiesen. Der Mieter focht den Anfangsmietzins bei der Schlichtungsbehörde an. Er machte im Wesentlichen geltend, dass die Quartierüblichkeit vom Vermieter nicht nachgewiesen werden konnte. Dieser konnte denn auch die fünf in solchen Fällen erforderlichen Vergleichsobjekte nicht liefern (BGE 139 III 13 = Pra 102 (2013) Nr. 105).

Formelle Voraussetzungen für eine Anfechtung des Anfangsmietzinses
Die Voraussetzungen für eine Anfechtung des Anfangsmietzinses sind in Art. 270 OR geregelt. Zu wahren ist eine Frist von 30 Tagen ab Übernahme der Mietsache für das Herabsetzungsbegehren bei der Schlichtungsbehörde. Zudem hat er entweder einen Zwang zum Abschluss des Mietvertrages wegen einer persönlichen/familiären Notlage oder wegen den Verhältnissen auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume nachzuweisen. Oder der Mieter weist nach, dass der Mietzins beim Mieterwechsel erheblich erhöht wurde. Eine solche Erheblichkeit wird bei einer Erhöhung von wenigstens 10% angenommen.

Materielle Beurteilung des Herabsetzungsbegehrens
Bei der Frage, ob das Begehren des Mieters auf Herabsetzung des Anfangsmietzinses geschützt werden kann, ist auf die Art. 269 und 269a OR abzustellen. Diese Artikel sagen, wann eine Mietzinserhöhung zulässig ist. Sie sind auch bei einem Mieterwechsel anwendbar, wenn dieser Wechsel dazu führt, dass der Mietzins erhöht wird. Dies ist deshalb erwähnenswert, weil beim Mieterwechsel ein neues Vertragsverhältnis mit einem neuen Mieter vorliegt.
In einem Anfechtungsverfahren ist der Vermieter an seine Ausführungen, mit welchen er die Erhöhung des Anfangsmietzinses im amtlichen Formular begründet, gebunden. Er kann keine neuen Gründe nachschieben. Der Mieter demgegenüber kann andere Gründe vorbringen, gemäss welcher die Herabsetzung zu schützen sei. Diesen vom Mieter vorgebrachten Gründen ist dann, wenn sie vom Mieter vorgetragen werden, nachzugehen. Meist ist dies die Einrede eines missbräuchlichen Ertrags. Allerdings kommt eine Ertragsrechnung bei älteren Liegenschaften kaum zum Zug. Eine ältere Liegenschaft liegt vor, wenn sie vor Jahrzehnten erbaut oder erworben worden ist. Dann kommt nur eine Beurteilung aufgrund der quartierüblichen Mietzinsen in Betracht.
Kritisch ist die Beweislast. Der Mieter hat den missbräuchlichen Mietzins nachzuweisen. Im vorliegenden Fall konnte der Mieter diesen Nachweis mit der wirtschaftlichen Entwicklung der für die Mietzinsgestaltung massgeblichen Faktoren erbringen: Die Hypothekarzinsen fielen und die Teuerung nahm, wenn überhaupt, nur massvoll zu. Damit aber war eine Erhöhung des Mietzinses von Fr. 1‘323.- auf Fr-. 1‘900.- nicht gerechtfertigt und erschien als missbräuchlich. Zudem hatte der Vermieter gemäss Bundesgericht die Pflicht, an der Beweiserhebung mitzuwirken, um den vom ihm vorgebrachten Erhöhungsgrund der Quartierüblichkeit zu belegen. Er war deshalb verpflichtet, wenigstens fünf Vergleichsobjekt zu nennen, welche ähnliche Merkmale auszuweisen hatten, wie die vermietete 5-Zimmer- Wohnung.
Die Gerichte sind bei der Vergleichbarkeit sehr streng. Der Beweis der Quartierüblichkeit gelingt praktisch nie. Das war auch im vorliegenden Entscheid der Fall.
Da die Quartierüblichkeit nicht nachgewiesen werden konnte, reduzierte das Bundesgericht den Mietzins kurzerhand auf den bisherigen Mietzins von Fr. 1‘323.- und verpflichtete den Vermieter zur Rückzahlung der Differenz von Fr. 577.- (Fr. 1‘900.- ./. Fr. 1‘323.-) pro Monat. Bei einer Streitdauer von 80 Monaten wie im vorliegenden Fall machte das immerhin Fr. 46‘160.- aus.

Fazit
Der Bundesgerichtsentscheid legt erstmals die Beweislast des Mieters fest, wenn er den Anfangsmietzins, welcher mit Quartierüblichkeit begründet wird, anfechten will. Allerdings hilft ihm das Bundesgericht mit der gerichtsnotorischen Entwicklung der Hypothekarzins und der Teuerung, so dass die Beweislast dann doch wieder auf den Vermieter zurückfällt: Er hat mit dem Nachweis von fünf Vergleichsobjekten die Quartierüblichkeit zu belegen. Beim Nachweis der Quartierüblichkeit ist das Bundesgericht wie üblich sehr streng.


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