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Fachberichte

Anwendung des Mietrechts auf Pensions- und Pflegeverträge

26.04.2013

Immer mehr ältere Leute wollen ihren Lebensabend möglichst selbstständig verbringen und schliessen mit entsprechenden Institutionen, z. B. Altersresidenzen, entgeltliche Pensions- und Pflegeverträge ab. Dabei werden auch Wohnräume zur Verfügung gestellt. Bei Änderungen der Preise für die versprochenen Leistungen stellt sich die Frage nach der Anwendung des Mietrechts. Ein insoweit typischer Fall wurde vom Bundesgericht am 13. November 2012 entschieden (4A_113/2012).

Sachverhalt
Ein Pensionär schloss am 6. Oktober 2006 mit einer Altersresidenz einen Pensions- und Pflegevertrag ab. Als Pensionspreis wurden Fr. 5‘187.- abgemacht. Im Gegenzug gewährte die Altersresidenz die folgenden Leistungen: Unmöblierte Zweizimmerwohnung, wöchentliche Reinigung, tägliches Mittagessen, ganztägige Notfalldienstbereitschaft, Organisation von Veranstaltungen, Beratung bei akuten persönlichen Problemen. Bei vorübergehender oder dauernder Pflegebedürftigkeit verpflichtete sich die Altersresidenz, soweit medizinisch vertretbar und möglich, den Mann in der hauseigenen Pflegeabteilung zu betreuen; wobei ein Pflegevertrag abzuschliessen war.
Der Pensionspreis sollte jährlich den wirtschaftlichen Verhältnissen angepasst werden. Preisänderungen waren drei Monate vorher schriftlich mitzuteilen.
Während der Pensionär den Vertrag jederzeit mit einer Frist von 3 Monaten kündigen durfte, war dies der Altersresidenz nur bei Vertragsverletzungen des Pensionärs (wiederholte Verstösse gegen die Hausordnung, Nichtbezahlung des Pensionspreises, Belästigung oder Gefährdung anderer Mitbewohner) oder dann möglich, wenn eine angemessene Betreuung in der Wohnung nicht mehr möglich war.
Mit Schreiben vom 24. September 2008 wurde eine Preiserhöhung angezeigt, welche der Pensionär zunächst akzeptierte. Am 28. Juni 2009 machte der Pensionär eine Herabsetzung des Pensionspreises wegen Reduktion des Referenzzinssatzes geltend. Später forderte er auch noch die Rückzahlung der Erhöhung des Pensionspreises.
Der Pensionär berief sich auf das Mietrecht, welches für eine Mietpreiserhöhung ein vom Kanton genehmigtes Formular und eine Begründung fordert. Werden diese Formvorschriften nicht eingehalten, ist eine Mietzinserhöhung nichtig.
Die Parteien wurden sich nicht einig und es kam zum Rechtsstreit. Das Mietgericht Zürich schützte die Klage. Das Obergericht wies die Klage ab. Das Bundesgericht bestätigte die Klageabweisung.

Qualifikation des Vertrages
Das Bundesgericht hielt zunächst fest, dass der Vertrag mietrechtliche, auftrags-, kauf- oder werkvertragliche Leistungen kombinierte. Es handelte sich deshalb um einen Innominatkontrakt sui generis. Damit ist aber noch nicht darüber entschieden, welche gesetzlichen Regeln zur Anwendung kommen sollen.

Lösung über die Anwendung von Art. 253b Abs. 1 OR
Da der Pensionär seine Ansprüche auf mietrechtliche Schutzbestimmungen stützte, war zu entscheiden, ob das Mietrecht überhaupt zur Anwendung kam.
In Art. 253b Abs. 1 OR hat der Gesetzgeber ausdrücklich festgehalten, dass die mietrechtlichen Schutzbestimmungen (die Art. 269 ff. OR) auch dann anwendbar sind, wenn der Vertrag im Wesentlichen die Überlassung von Wohn- oder Geschäftsräumen gegen Entgelt regelt. Dabei ist die rechtliche Qualifikation oder die Benennung des Vertrages ohne Bedeutung.
Das klassische mietvertragliche Element, nämlich die Überlassung von Wohnraum gegen Entgelt, war vorliegend gegeben. So wurde die Zweitzimmerwohnung entgeltlich überlassen.

Zu prüfen blieb also, ob diese entgeltliche Überlassung von Wohnraum das wesentliche Vertragselement war. Das Bundesgericht hielt zunächst fest, dass von der Altersresidenz ein Gesamtpaket geschuldet war. Insbesondere waren zahlreiche weitere Leistungen geschuldet, die nicht mietvertraglich waren. Alle diese Leistungen sollten es älteren Personen erlauben, bis zum Moment der eigentlichen Pflegebedürftigkeit in der Wohnung zu verbleiben. Die Betreuung (Mittagessen, Reinigung, Notfalldienst, usw.) bildet also ein ganz wesentliches Element des Vertrages. Es könne also nicht gesagt werden, die Vereinbarung regle im Wesentlichen – nur – die entgeltliche Überlassung von Räumen. Das ergebe sich auch aus der eingeschränkten Kündigungsmöglichkeit der Altersresidenz. Damit aber kam Mietrecht vorliegend nicht zur Anwendung und die Klage des Pensionärs war abzuweisen.

Fazit
Die vorliegende Entscheidung ist wohl richtig. Es wäre im vorliegenden Zusammenhang nicht sinnvoll gewesen, auf Mietrecht zurückzugreifen und dadurch die vertraglichen Abmachungen auszuhebeln.
Immerhin ist anzumerken, dass die Wesentlichkeitsprüfung nach Art. 253b Abs. 1 OR zu einer Einzelfallbetrachtung führt. Entscheidend sind die einzelnen Vertragsklauseln sowie der Zusammenhang und der Gesamtzweck dieser Klauseln. Wo das Kernelement des Vertrages liegt, kann also nur im einzelnen Fall entschieden werden.


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