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Fachberichte

Aufklärungspflichten beim Abschluss eines Mietvertrages

01.10.2010

Beim Abschluss von Geschäftsmietverträgen kommt es immer wieder zu Diskussionen, worüber der Vermieter den Mieter aufklären muss und worüber nicht. Wenn sich die Erwartungen des Geschäftsmieters nicht realisieren, meint der Mieter, vom Vermieter getäuscht worden zu sein. Es lohnt sich deshalb, in dieser Phase, also noch vor Vertragsabschluss, ein paar Regeln einzuhalten mit dem Ziel, die Erwartungen der beiden Parteien korrekt abzustimmen. Als Grundlage für die Erläuterung diene ein konkreter Fall, welcher dem Bundesgericht im Jahre 2005 vorgelegt wurde (4C.225/2004).

I. Sachverhalt
Am 22. Februar 1993 schlossen Mieter und Vermieter einen Mietvertrag über einen Restaurationsbetrieb. Im Mai 1993 trafen die Parteien zusätzliche Vereinbarungen über den Kauf von Kleininventar und Warenvorräten sowie die Überlassung des Grossinventars.
Vor Abschluss des Mietvertrages überreichte der Vermieter dem Mieter einen Vergleich der Gewinn- und Verlustrechnungen des Restaurationsbetriebs für die Jahre 1990 und 1991. Im Jahr 1990 betrug der Umsatz CHF 1‘538‘069 und im Jahr 1991 CHF 1‘605‘322.
Der Mieter beabsichtigte eine Änderung des Betriebskonzeptes. Es sollten neu 360 und nicht nur wie bisher 240 Tage gearbeitet werden.
Vor Vertragsabschluss war dem Vermieter bekannt, dass mit einem Umsatzrückgang im Jahr 1992 gerechnet werden musste. Der genaue Betrag des Rückgangs war dem Vermieter bei Vertragsabschluss aber noch nicht bekannt. Erst nachher ergab der Abschluss einen Umsatz von CHF 1‘373‘790. Der Vermieter informierte den Mieter vor Vertragsabschluss nicht über den Umsatzrückgang im Jahre 1992. Es gab aber auch keine Zusicherung des Vermieters gegenüber dem Mieter, dass sich der Umsatz im Jahr 1992 im Rahmen der Umsätze 1990 und 1991 bewegen würde.

Der Mieter meinte, er sei vom Vermieter getäuscht worden, und focht deshalb den Mietvertrag wegen Täuschung an. Der Mieter meinte, die Überlassung der Umsätze für die Jahre 1990 und 1991 ohne Hinweis darauf, dass die Umsätze im Jahre 1992 rückläufig wären, stelle eine Täuschung dar.

II. Frage nach der Kausalität
Das Bundesgericht hielt zunächst fest, dass eine absichtliche Täuschung nach Art. 28 OR den Täuschungserfolg verlange. Die Täuschung besteht darin, dass der Getäuschte durch den Gegner mittels der Täuschung zum Vertragsabschluss verleitet worden ist. Die Täuschung müsse also das kausale Motiv für den Vertragsabschluss gewesen sein. Wenn aber der Getäuschte den Vertrag auch ohne die Täuschung abgeschlossen hätte, fehlt es an einer Täuschung im Sinne von Art. 28 OR. Im vorliegenden Zusammenhang hatte bereits die Vorinstanz festgestellt, dass der Umsatz für das Jahr 1992 nicht kausal für den Vertragsabschluss gewesen sein könne, auch wenn es Wunsch der Mieter gewesen sei, den Betrieb der Vermieter zu übernehmen. Einerseits plante der Mieter die Realisierung eines anderen Betriebskonzeptes. Er wollte das Restaurant das ganze Jahr offen haben. Andererseits war der Umsatzrückgang im Jahre 1992 im Verhältnis zu den Jahren 1990 und 1991 zu gering und könne deshalb keine Rolle gespielt haben. Der Umsatz des Jahres 1992 sei deshalb nicht das ausschlaggebende Motiv für den Abschluss des Mietvertrages gewesen.

III. Frage nach der Aufklärungspflicht
Den Vermieter hätte bezüglich des Umsatzes aus dem Jahre 1992 auch keine Aufklärungspflicht getroffen. Wiederum wird dies damit begründet, dass der Mieter ein anderes Betriebskonzept verfolgte. Zudem sei der Rückgang des Umsatzes im Jahre 1992 zu gering gewesen. Im Mittel der Jahre 1990 und 1991 betrug der Rückgang nämlich nur 12.6%, sei also nicht dramatisch gewesen. Ganz generell gäbe es bezüglich Umständen, welche für den Vertragsabschluss nicht kausal seien, keine Aufklärungspflicht. Es hätte deshalb keine Aufklärungspflicht des Vermieters bestanden.

IV. Frage nach der Wahrheit
Das Bundesgericht meint schliesslich, dass es sogar unerheblich gewesen wäre, wenn falsche Angaben zum Umsatz 1992 gemacht worden wären. Wenn ein Umstand für den Vertragsabschluss nicht kausal sei, spiele es auch keine Rolle, ob dieser Umstand korrekt oder falsch dargestellt wird. Er bleibt von untergeordneter Bedeutung.

V. Fazit
Wer einen wichtigen Vertrag abschliesst, tut gut daran, sich zuerst zu überlegen, welche Umstände für den Entscheid zum Vertragsabschluss wichtig und deshalb kausal sind. In diesen Punkten müssen dann die notwendigen Nachforschungen erfolgen. Schliesslich macht es Sinn, wenn diese Punkte klar und deutlich im Ingress des Vertrages dargestellt werden. Diese Klärung steht im Interesse beider Vertragspartner, weil nur so die gegenseitigen Erwartungen abgeglichen werden können. Wer dies vor Vertragsabschluss sauber macht, erlebt in der Regel während des Vertragsverhältnisses wenig Überraschungen.


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