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Fachberichte

Ausschluss aus der Stockwerkeigentümergemeinschaft

18.11.2011

I. Ausgangslage
Eine Stockwerkeigentümergemeinschaft in einer Gemeinde umfasste vierzehn Wohnungen und Garagen. Zwei Brüder erwarben am 1. August 1981 im ersten Stock des Hauses eine 5 ½-Zimmer Eigentumswohnung sowie den dazugehörenden Abstellplatz zu Eigentum. Seit anfangs 1982 traten zwischen den Gebrüdern und einigen Miteigentümern Probleme auf. Grund war der Lärm, welcher über den Mittag und am Abend zwischen 20 und 22 Uhr auftrat und auf die Brüder zurückzuführen war. Zudem erstellten die Gebrüder eine Garderobe in Gemeinschaftsräumen und hielten die Ordnung ausserhalb der eigenen Räume nicht ein, welche durch das Reglement und durch Gemeinschaftsbeschlüsse festgelegt wurde. Trotz Bemühungen um eine einvernehmliche Lösung hielten die Gebrüder an ihrem Verhalten fest.
Am 28. Oktober 1982 verlangten zehn Miteigentümer die Einberufung einer ausserordentlichen Eigentümerversammlung. In dieser Versammlung wurde über die Einleitung einer Klage auf Ausschluss aus der Stockwerkeigentümerversammlung beschlossen. In der Folge wurde die Klage von drei Stockwerkeigentümern eingeleitet. Als letzte Instanz nahm dazu das Bundesgericht Stellung.

II. Grundlagen der Klage
Grundlage der Klage bildet Art. 649b ZGB. Diese Bestimmung ist direkt auf das Miteigentum ausgerichtet. Es ist aber unbestritten, dass diese Bestimmung nicht nur für das gewöhnliche Miteigentum, sondern auch für das Stockwerkeigentum nach Art. 712a ff. ZGB anwendbar ist.

III. Voraussetzungen für den Schutz der Klage
Nach Art. 649b ZGB kann ein Miteigentümer durch richterliches Urteil aus der Gemeinschaft ausgeschlossen werden, wenn durch sein Verhalten oder das Verhalten von Personen, denen er den Gebrauch der Sache überlassen oder für die er einzustehen hat, Verpflichtungen gegenüber allen oder einzelnen Mitberechtigten so schwer verletzt werden, dass diesen die Fortsetzung der Gemeinschaft nicht mehr zugemutet werden kann.

Formelle Voraussetzung
Formelle Voraussetzung der Klage ist ein Beschluss der Stockwerkeigentümergemeinschaft. In diesem Beschluss muss über die Ermächtigung zur Klageeinleitung abgestimmt worden sein. Der Beschluss braucht eine Mehrheit aller Miteigentümer im Sinne von Art. 649b Abs. 2 ZGB.

Materielle Voraussetzungen
Grundlage der Beurteilung ist das Verhalten der Stockwerkeigentümer selbst oder das Verhalten derjenigen Personen, für welche sie einzustehen haben. Letzteres ist vor allem bei Vermietung von Bedeutung. Dann hat der Stockwerkeigentümer auch für das Verhalten der Mieter einzustehen.

Im vorgeworfenen Verhalten der Stockwerkeigentümer muss eine Pflichtverletzung liegen. Die Pflichten der Stockwerkeigentümer ergeben sich aus Gesetz, Reglement, Hausordnung oder Versammlungsbeschlüssen. Jeder Stockwerkeigentümer ist ganz allgemein dazu verpflichtet, sich so zu verhalten, dass ein ungestörtes, friedliches Zusammenleben möglich wird. Er hat das Seine dazu beizutragen, dass Konflikte schon gar nicht entstehen und, soweit solche bestehen, sie in einer Art und Weise zu beheben, wie das für vernünftige, wohlerzogene und rechtdenkende Menschen selbstverständlich ist.

Die Pflichtwidrigkeit muss zudem so schwer sein, dass die Fortsetzung der Gemeinschaft den übrigen Miteigentümern nicht mehr zugemutet werden kann (Unzumutbarkeit). Diese Schwere ist bei einem andauernd unverträglichen, streitsüchtigen, gewalttätigen und arglistigen Verhalten gegeben.

Es darf aber nicht leichthin zum Ausschluss kommen. Der Ausschluss stellt die ultima ratio dar. Zuvor sind weniger gravierende Mittel anzuwenden, um zu einem modus vivendi zu kommen.

IV. Rechtsfolge bei Gutheissung der Klage
Wird der Ausschluss vom Richter geschützt, gibt er dem Miteigentümer eine angemessene Frist zum Verkauf des Stockwerkeigentums. Verstreicht diese Frist, ohne dass es zu einem Verkauf kommt, wird der Anteil auf dem Weg der Zwangsversteigerung veräussert.

V. Anwendung auf den zu entscheidenden Fall
Im vorliegenden Fall verneinte das Bundesgericht die Unzumutbarkeit und wies die Klage ab. Allerdings sprach das Bundesgericht wegen der Uneinsichtigkeit im Zusammenhang mit der Lärmbelästigung von einem Grenzfall.

VI. Fazit
Der Ausschluss eines Stockwerkeigentümers aus der Gemeinschaft ist nur schwer zu erreichen. Es sollten vorher auf jeden Fall alle Mittel für eine friedliche Lösung versucht werden.


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