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Fachberichte

Das gemeinschaftliche Eigentum

11.02.2015

Eigentum an Grundstücken ist nicht nur als Alleineigentum möglich. Es gibt auch Fälle, in denen zwei oder mehrere Personen Eigentümer an einem Grundstück sind. Dafür gibt es zwei Formen. Andere als diese zwei Formen sind nicht zugelassen.

Formen des gemeinschaftlichen Eigentums
In der einen Form von gemeinschaftlichem Eigentum steht ein vorbestehendes Gemeinschaftsverhältnis im Vordergrund. Das kann z.B. eine einfache Gesellschaft oder die eheliche Gütergemeinschaft sein. Ohne ein solches Gemeinschaftsverhältnis kann das so genannte Gesamteigentum nicht bestehen. Das Gemeinsame ist dieses Verhältnis. Im Grundbuch wird das Gemeinschaftsverhältnis beigefügt. Einen rechtlich ausgeschiedenen Anteil am Grundstück gibt es nicht. Die Rechtsausübung erfolgt zur gesamten Hand. Massgeblich sind die Regeln des Gemeinschaftsverhältnisses. Meist ist Einstimmigkeit erforderlich.
Beim Miteigentum wird keine Vertragsbindung der mehreren Eigentümer vorausgesetzt. Miteigentum entsteht, wenn mehrere Personen Eigentümer sind, welche nicht in einem Gemeinschaftsverhältnis stehen. Das Gemeinsame ist die Sache. Beim Miteigentum bestehen ideelle Quoten, d.h. Anteile. Über diese Anteile kann der Miteigentümer verfügen. Dieser Anteil wird im Grundbuch beim Namen des Miteigentümers aufgenommen. Miteigentum besteht in zwei Unterformen: als gewöhnliches und als qualifiziertes Miteigentum. Das qualifizierte Miteigentum ist das Stockwerkeigentum. Es zeichnet sich dadurch aus, dass dem Miteigentümer, im Gegensatz zum gewöhnlichen Miteigentum, ein Sonderrecht an abgeschlossenen Räumen, meist  an einer Wohnung zusteht. Der Stockwerkeigentümer kann diese Räume alleine nutzen, verwalten und innen ausbauen.

Gewöhnliches Miteigentum im Besonderen
Besteht Miteigentum an einem Grundstück, so kann jeder Miteigentümer die gesamte Sache gebrauchen und nutzen, als es mit den Rechten der anderen Beteiligten verträglich ist. Die Miteigentümer können – einstimmig - eine Ordnung aufstellen, welche die Rechte der einzelnen Miteigentümer an der gesamten Sache regelt. Hilfsweise stellt das Gesetz einen Minimalbestand einer Ordnung zur Verfügung. Diese enthalten aber keine Bestimmungen zu den Nutzungsmöglichkeiten.
Wie gesagt stehen beim Miteigentum neben der gesamten Sache die ideellen Miteigentumsanteile. Diese Anteile kann der Miteigentümer veräussern, verpfänden und belasten. Miteigentumsanteile an Liegenschaften können zudem als Grundstücke im Grundbuch aufgenommen werden. Der Miteigentümer kann aber nicht die gesamte Sache veräussern, verpfänden und belasten; das können nur die Miteigentümer gemeinsam. Ein Miteigentumsanteil kann auch gepfändet werden.
Miteigentum ist ein streitanfälliges Rechtsverhältnis. Das Recht hat deshalb beim Miteigentum mehrere Vorkehrungen getroffen, welche eine Tendenz aufweisen, das Miteigentum zum Alleineigentum zu transferieren. Veräussert ein Miteigentümer seinen Miteigentumsanteil an einem Grundstück, so steht den übrigen Miteigentümern ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu.
Jedem Miteigentümer steht zudem das Recht zu, die Aufhebung des Miteigentums zu verlangen. Ausnahmen von diesem Aufhebungsanspruch bestehen bei entgegenstehenden Vereinbarungen und bei Stockwerkeigentum. Kommt es zur Aufhebung, notfalls durch Aufhebungsklage, so kommt eine körperliche Teilung in Frage, z.B. bei einem grösseren Grundstück. Möglich sind auch der Verkauf oder die Versteigerung der Sache und die Verteilung des Erlöses. Können sich die Eigentümer über die Aufhebung nicht einigen, entscheidet der Richter über die Aufhebung und die Art der Aufhebung.
Verletzt ein Miteigentümer seine Verpflichtungen gegenüber den Miteigentümern so schwer, dass für die Letzteren die Fortsetzung des Miteigentums unzumutbar ist, so kann das Gericht einen Miteigentümer sogar ausschliessen (Ausschlussklage). Kommt es zum Ausschluss, so verurteilt der Richter den Miteigentümer zur Veräusserung seines Miteigentumsanteils innert einer angemessenen Frist. Verstreicht die Frist, kommt es zur öffentlichen Versteigerung nach den Vorschriften über die Zwangsverwertung von Grundstücken.

Fazit
Das Gesetz sieht die Möglichkeit von gemeinschaftlichem Eigentum vor. Auch dem Gesetzgeber ist allerdings bewusst, dass solche gemeinschaftlichen Eigentumsverhältnisse streitanfällig sind. Es hat deshalb Vorkehrungen getroffen, welche die Überführung ins Alleineigentum fördern.


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