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Fachberichte

Der Vergleichspunkt für die Berechnung einer Mietzinsherabsetzung

09.05.2008

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I. Problemstellung
Im Laufe eines längeren Mietvertrages kommt es immer wieder zu Änderungen der Mietbedingungen. Es kann sich um Erhöhungen oder Senkungen des Mietzinses handeln. Auch die Anpassung der Nebenkostenregelung oder der Kündigungstermine sind mögliche Vertragsänderungen. Will nun ein Mieter eine Mietzinsherabsetzung durchsetzen, stellt sich das Problem, zu welchem Zeitpunkt der Mietzins das letzte Mal abgeändert wurde. Denn eine Herabsetzung gestützt auf relative Gründe kann nur ab diesem Zeitpunkt verlangt werden.

II. Massgeblicher Sachverhalt
Dem Bundesgericht wurde in diesem Zusammenhang der folgende Sachverhalt vorgelegt.
Am 29. Juli 1996 wurde ein Mietvertrag mit Mietbeginn ab 1. Oktober 1996 unterzeichnet. Der Mietzins betrug monatlich CHF 913 zuzüglich CHF 150 pro Monat als Anzahlung an Heizung und Warmwasser. Einige Jahre später übernahm die Stiftung X die Liegenschaft und damit auch den Mietvertrag. Der Mietzins betrug damals CHF 1‘130. Mit Anzeige vom 10. November 1995 teilte die Stiftung X dem Mieter mit, dass sie den Mietzins per 1. April 1996 zwar nicht abändern wolle, dass sie jedoch ihre Berechnungsgrundlagen ändern würde, indem neu der Hypothekarzins, der Index der Konsumentenpreise sowie die Unterhalts- und Betriebskosten als Elemente für die Berechnung des Mietzinses herangezogen würden. Ausserdem wurden gewisse bisher im Mietzins enthaltene Nebenkosten zu den Heiz- und Warmwasserkosten gezogen. Der Anteil für diese Nebenkosten betrug CHF 102. Entsprechend wurde der Nettomietzins per 1. April 1996 auf CHF 1‘028 reduziert und der Anteil für Heiz- und Warmwasserkosten um diese CHF 102 erhöht. Der Mieter focht die Vertragsänderung nicht an. Am 16. Juni 1997 verlangte der Mieter eine Herabsetzung des Mietzinses auf den 1. November 1997. Zwischen den Parteien strittig ist, ob die Mitteilung vom 10. November 1995, mit welcher eine Vertragsänderung durchgesetzt wurde, den massgeblichen Vergleichszeitpunkt für die Mietzinsberechnung darstellt.

III. Urteil des Bundesgerichts vom 22. Februar 2000 (4C.377/1999)
Der Fall wurde am 22. Februar 2000 letztinstanzlich vom Bundesgericht entschieden.
Schritt 1: Anwendung der relativen Methode
In seinem Urteil vom 22. Februar 2000 (4C.377/1999) hält das Bundesgericht zunächst fest, dass auch eine Klage auf Herabsetzung des Mietzinses im Sinne von Art. 270a Abs. 1 OR nach der relativen Methode beurteilt wird. Es ist also auf die Entwicklung der Berechnungsgrundlagen seit der letzten Mietzinsfestsetzung abzustellen.
Schritt 2: Festlegung des Datums der letzten Anpassung des Netto-Mietzinses zu Lasten des Mieters
Kommt es zu einem Herabsetzungsbegehrens des Mieters, ist bei der Bestimmung des Datums der letzten Mietzinsfestsetzung nicht einfach auf das Datum des letzten amtlichen Formulars abzustellen. Es ist auch zu überprüfen, welche Änderung mit dem letzten amtlichen Formular vom Vermieter durchgesetzt wurde. Das Bundesgericht hält in diesem Zusammenhang nun fest, dass nur ein amtliches Formular massgeblich sein könne, mit welchem es zu einer Änderung des Netto-Mietzinses gekommen ist. Andere Vertragsänderungen genügen nicht. Wird der Mietzins also gar nicht angepasst, kann der damalige Netto-Mietzins auch nicht massgeblicher Referenzmietzins sein.
Wurde mit dem letzten amtlichen Formular zudem eine Mietzinsherabsetzung gewährt, diese vom Mieter aber nicht angefochten, kann ebenfalls nicht auf diese Herabsetzungsmitteilung abgestellt werden, weil der Mieter nicht zur Anfechtung verpflichtet war. Es muss sich also bei der letzten Anpassung um eine Änderung des Netto-Mietzinses zu Lasten des Mieters gehandelt haben.
Damit stand für das Bundesgericht fest, dass die Mitteilung vom 10. November 1995 nicht als Referenzzeitpunkt dienen konnte. Der Netto-Mietzins wurde mit dieser Mitteilung nämlich nicht angepasst. Es wurde nur ein Bestandteil der Nebenkosten, welcher zusammen mit dem unveränderten Netto-Mietzins den Brutto- Mietzins bildete, neu zu den Heiz- und Warmwasserkosten geschlagen.

IV. Würdigung des Urteils
Das obige Urteil hat für den Vermieter eine gewisse Bedeutung. Es gilt nämlich oft die Praxis, dass bei der Anwendung der relativen Methode einfach auf den Mietvertrag oder auf das letzte amtliche Formular abgestellt wird. Dieses Vorgehen wird durch das obige Urteil in Frage gestellt. Die rein formelle Prüfung ist durch eine materielle Prüfung zu ergänzen. Es ist ebenfalls zu untersuchen, ob mit dem letzten amtlichen Formular der Netto-Mietzins zu Lasten des Mieters verändert wurde.


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