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Fachberichte

Die Bewertung von Immobilien: Der hedonistische Ansatz

04.09.2009

I. Einleitung
Hedonismus ist eine philosophische Richtung, welche die Lust als höchstes Gut und als Bedingung für Glückseligkeit und gutes Leben ansieht. Im negativen Sinne vesteht man darunter eine nur an materiellen Genüssen orientierte egoistische Lebenseinstellung.
Wenige wissen, dass mit diesem Begriff auch eine sehr effiziente und moderne Methode der Immobilienbewertung verbunden wird.

II. Ansatz der hedonistischen Methode
Der grundsätzliche Ansatz der hedonistischen Methode ist einfach zu verstehen. Sie geht nämlich davon aus, dass ein wirtschaftliches Gut mit einem Bündel von Eigenschaften beschrieben werden kann. Jede Eigenschaft wird im Hinblick auf den Nutzenbeitrag bewertet. Als Mittel zur Umschreibung der Nutzenbeiträge kommen Preise zum Zuge. Die Summe dieser Nutzen stellt dann den Gesamtnutzen oder den Wert dieses wirtschaftlichen Gutes dar.

Entsprechend diesem Ansatz besteht der Wert W einer Liegenschaft in der Summe der mit Preisen (pi) bewerteten Eigenschaften (xi) dieser Liegenschaft,

formal

Im Detail ist der vordergründig verständliche Ansatz dann aber doch schwieriger zu handhaben, wie die nachfolgenden Ausführungen zeigen.

III. Die Elemente der hedonistischen Bewertung
a) Ermittlung der massgeblichen Eigenschaften bzw. Merkmale Wenn die Immobilie aus einem Bündel von verschiedenen Eigenschaften besteht, dann muss es in einem ersten Schritt darum gehen, diese Eigenschaften zu ermitteln. Die hedonistische Methode nimmt dabei eine Dreiteilung von Eigenschaften vor und spricht von Liegenschaften-, Lage- und anderen Merkmalen.

Liegenschaftenmerkmale beschreiben die Liegenschaft selbst. Gemeint sind Alter der Liegenschaft, Anzahl Räume, sanitäre Zellen, Garagen- und Parkplätze, die Nutzungsfläche und der umspannte Raum. Lagemerkmale fokussieren sich auf die nähere Umgebung der Immobilie. Unterschieden werden Mikrolage (unmittelbare Umgebung), Makrolage (Gemeinde oder Quartier), allgemeine Lage (weitere Umgebung der Gemeinde oder des Quartiers), geographische Lage (Zusammenfassung von verschiedenen Gemeinden in Regionen) und sozioökonomische Lage (Angaben zur Bevölkerung).

b) Ermittlung der Ausprägungsfaktoren der einzelnen Eigenschaften bzw. Merkmale
Die Eigenschaften bzw. Merkmale haben regelmässig verschiedene Ausprägungsmerkmale. So wird die Fläche in Quadratmeter und die Anzahl Räume durch natürliche Zahlen gemessen. Andere Eigenschaften wiederum müssen in Zahlen umgewandelt werden (Codierung). So kann der Zustand einer Immobilie mit einer Zahl zwischen 1 und 5 umschrieben werden, wobei die folgende Regelung gilt; 1 = sehr schlecht, 2 = schlecht, 3 = normal, 4 = gut, 5 = sehr gut.

c) Ermittlung der Preise pro Eigenschaft bzw. Merkmal
Am schwierigsten ist die Bestimmung der Preise der einzelnen Eigenschaften. Dabei geht es um die Ermittlung der relativen Gewichte der einzelnen Eigenschaften. Diese Bestimmung muss durch moderne Methoden der Statistik erfolgen, nämlich durch Regressionsanalyse. Da es sich um sehr viele verschiedene Merkmale handelt, werden Instrumente der multiplen Regressionsanalyse verwendet. Mit diesen Methoden wird der Preisbeitrag (pi) jedes Merkmals (xi) festgelegt. Dazu werden effektiv verkaufte Immobilien im Hinblick auf die Eigenschaften und Preise analysiert und in einem Bewertungsmodell zusammengefasst. Das Bewertungsmodell hat die Form einer mathematischen Gleichung. Bekannt in der Schweiz sind die Berechnungen von Prof. Dr. Scognamiglio Donato.

d) Aufsummierung
Die Bestimmung des Liegenschaftenwertes selbst geschieht dann durch Aufsummierung der einzelnen Produkte von Preisbeitrag und Merkmal (vgl. die Formel am Anfang).

IV. Beurteilung der hedonistischen Methode
Die hedonistische Methode ist eine sehr gute Methode zur Bewertung von Immobilien. Wohl sind die Ersterfassung von Immobiliendaten sehr aufwendig und auch die Bestimmung der massgeblichen Eigenschaften sehr subjektiv. Doch wenn diese Schwierigkeiten einmal gemeistert sind, kann das Verfahren ohne grossen Aufwand sehr rasch an Veränderungen angepasst werden. Die Bewertung ist dann auch rasch und kostengünstig möglich. Der grösste Vorteil der hedonistischen Methode liegt darin, dass sie im Vergleich zu den anderen Methoden sehr genau ist, d.h. der aufgrund der hedonistischen Methode ermittelte Wert sehr nahe an den beim Verkauf effektiv erzielten Preis liegt.


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