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Fachberichte

Die Bewertung von Immobilien: Grundlagen

24.10.2008

I. Wert und Wertveränderung von Immobilien
Bis vor nicht all zu langer Zeit herrschte auch in der Schweiz die Meinung vor, der Wert von Immobilien kenne nur eine Richtung, nämlich die stetige Wertvermehrung über die Zeit. Ende der 90-iger Jahre des letzten Jahrhunderts wurde diese Ansicht in der Schweiz aber als Illusion enttarnt. Es kam zu massiven Bewertungskorrekturen. Banken, welche die Hypothekarkredite im Hinblick auf zukünftige Werte vergaben, mussten massive Abschreibungen vornehmen. Erst nach 10 bis 15 Jahren erreichten die Immobilenwerte in der Schweiz wieder grossflächig die Höhe, welche sie Ende der 80-iger Jahre des letzten Jahrhunderts besassen. Seither kann ernsthaft nicht mehr die Rede davon sein, Immobilienwerte seien über die Zeit gesehen konstant. Im Gegenteil: Auch die Volatilität der Immobilienwerte hat zugenommen. Verlässt man die nationale Perspektive und wirft einen Blick nach Spanien, nach England oder gar in die USA, so kann diese Aussage nur bestätigt werden: Es gibt keine konstanten oder stetig steigenden Immobilienwerte. Die Wertentwicklung ist volatil geworden und es kommt in regelmässigen Abständen nach einer zunächst heftigen Wertvermehrung zu massiven Abstürzen der Immobilienwerte. Die weltweite Banken- oder Kreditkrise in Folge der Immobilienkrise in den USA ist sprechendes Beispiel für diese Entwicklung.

II. Bedeutung von Immobilien in der Schweiz
In allen Ländern stellen Immobilien einen grossen Teil des Vermögens dar. Im Jahre 1989 z.B. betrug der Wert aller Immobilien in der Schweiz CHF 1‘800 Milliarden. Die Kapitalisierung der Aktien betrug zum gleichen Zeitpunkt rund CHF 265 Mrd. und jener der in- und ausländischen Obligationen rund CHF 200 Mrd. Die prozentuale Aufteilung kann der folgenden Tabelle entnommen werden:

In der Schweiz wird also rund 80% in Immobilien und rund 20% in Aktien und Obligationen angelegt. Dieses Verhältnis wird sich in den letzten Jahren kaum gross verändert haben. Dieses Verhältnis wird allerdings von Land zu Land unterschiedlich aussehen.

III. Immobilien im Vergleich zu anderen Anlageformen
Vergleicht man die Renditen von Immobilien, Aktien und Obligationen über die Zeit, so ist festzustellen, dass über längere Zeiträume die Aktien am meisten Rendite abwerfen, gefolgt von den Immobilien und den Obligationen. Allerdings ist auch das Risiko von Aktien höher als von Immobilien und Anleihen.

Die folgenden Zahlen basieren auf Daten im Zeitraum zwischen 1981 und 2005:

IV. Bewertung von Immobilien und Bewertungsmethoden
Aufgrund der volatilen Immobilienwerte kommt der Beurteilung, wie eine Liegenschaft bewertet wird und wie der Wert bestimmt wird, grosse Bedeutung zu. Nur wenn die Bewertungsmethode verstanden wird, kann der Wert einer Liegenschaft realistisch beurteilt, nur dann kann auch die Entwicklung des Immobilienwertes einigermassen sicher vorausgesagt werden.

Dass institutionelle Anleger wie Pensionskassen und Banken ein grosses Interesse an der Bewertung von Immobilien haben ist offensichtlich. Aber auch ein privater Anleger interessiert sich hin und wieder dafür, wie reich er ist. Hat er sein Vermögen vor allem in Immobilien investiert, muss auch er sie bewerten. Bewertungsfragen stellen sich zudem oft in Streitfällen wie Erbauseinandersetzungen und dem Ausschluss von Gesellschaftern, wenn das Gesellschaftsvermögen Immobilien aufweist. Schliesslich hat auch das Steueramt ein Interesse an einer „richtigen“ Bewertung des Immobilienvermögens.

V. Schlussfolgerung
Die obigen Ausführungen legen nahe, dass die Bewertung von Immobilien eine grosse Bedeutung hat. Viele unserer Leser sind davon betroffen. Die Thematik wird deshalb in den nächsten Immobilienartikeln vertiefter dargestellt.


Download PDF: 081024_Bewerung_Immobilien_Grundlagen