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Fachberichte

Kaufrecht an Grundstücken

24.02.2012

I. Sicherung eines Grundstückes durch ein Kaufrecht
Jeder kennt Optionen als derivative Instrumente der Vermögensanlage oder der Absicherung gegen Risiken. Weniger bekannt ist, dass Optionen oder Kaufrechte auch an Grundstücken möglich sind. Mit einem Kaufrecht kann der zukünftige Erwerb eines Grundstückes gesichert werden. Bei der Vereinbarung eines Kaufrechtes kann der Preis für das Grundstück schon bestimmt oder die Höhe des Kaufpreises von Bedingungen abhängig gemacht werden. Das Bundesgericht musste sich kürzlich im Entscheid 4A_24/2008 zur Regelung eines Kaufrechtes äussern. Dabei kamen ein paar interessante Probleme zum Vorschein.

II. Ausgangsfall
Im Februar 2001 räumte Herr C. den Herren A. und B. mit öffentlich beurkundetem Vertrag ein Kaufrecht an einer Grundstückparzelle ein. Das Kaufrecht durfte gemäss Vertrag nur ausgeübt werden, wenn sich die Eigentumsverhältnisse am Grundstück veränderten. Ausdrücklich wurde dabei auch der Erbgang aufgeführt. Als Kaufpreis wurde ein Betrag von CHF 700‘000 zuzüglich wertvermehrenden Aufwendungen vereinbart, bei einem Erbgang wurde der Kaufpreis auf CHF 600‘000 zuzüglich wertvermehrenden Aufwendungen reduziert. Wenn sich bei einem Erbgang die Hypotheken höher als CHF 600‘000 belaufen, sollte dieser höhere Betrag bezahlt werden. In der Folge begründete Herr C. an einer Nachbarparzelle Miteigentum, verselbständigte dieses Miteigentum und verknüpfte es subjektiv-dinglich mit der Grundstücksparzelle, für welche das Kaufrecht vereinbart war. Zudem liess er einen Kaminofen einbauen. Die Kosten dafür beliefen sich auf CHF 6‘452.30. Im April 2002 starb Herr C. Die Herren A. und B. machten in der Folge gegenüber der Erbengemeinschaft von C. das Kaufrecht geltend.
Die Vereinbarung des Kaufrechts ist im zitierten Fall deshalb kompliziert, weil sowohl die Ausübung wie auch die Bestimmung des Kaufpreises von Bedingungen abhängen. Problematisch war deshalb, ob insbesondere der Kaufpreis genügend bestimmt worden ist.

III. Charakter des Kaufrechts
Das Kaufrecht ist ein Gestaltungsrecht. Es begründet Rechte und Pflichten wie aus einem gewöhnlichen Kaufvertrag. Entscheidend ist allerdings beim Kaufrecht, dass der aus dem Kaufrechtsvertrag Berechtigte das Grundstück durch einseitige Willenserklärung kaufen kann. Das ist die Ausübung des Kaufrechts. Bei der Ausübung muss der Berechtigte auf den Willen des vom Kaufrecht Verpflichteten keine Rücksicht mehr nehmen.

IV. Bestimmung des Inhalts des Kaufrechts
Einigung über die wesentlichen Punkte

Wie bei jedem Vertrag muss auch bei der Vereinbarung über ein Kaufrecht Einigung über die wesentlichen Punkte vorliegen. Dazu gehören neben dem vom Kaufrecht betroffenen Grundstück insbesondere der Kaufpreis.
Bestimmbarkeit genügt
Der Kaufpreis muss im Vertrag nicht frankenmässig bestimmt werden. Es genügt die Bestimmbarkeit des Kaufpreises. Das geschieht durch Namhaftmachung der Bemessungskriterien, so dass der von den Parteien gewollte Preis objektiv, ohne neue Einigung der Parteien ermittelt werden kann.
Keine Besonderheiten bei der Ermittlung des Vertragsinhaltes
Auch bei einem formbedürftigen Vertrag sind die Willensäusserungen der beiden Parteien wie bei einem formfreien nach Treu und Glauben auszulegen, wenn die tatsächliche Einigung nicht nachgewiesen werden kann.

V. Prüfung, ob der Inhalt von der öffentlichen Urkunde gedeckt ist
Da die Vereinbarung eines Kaufrechts öffentlich zu beurkunden ist, muss nach der Bestimmung des Vertragsinhaltes geprüft werden, ob der Vertragsinhalt in der gesetzlich vorgeschriebenen Form hinreichend zum Ausdruck gebracht worden ist. Darunter fallen alle objektiv oder subjektiv wesentlichen Punkte der Einigung, die ihrer Natur nach unmittelbar den Inhalt des Grundstückkaufvertrages betreffen. Insbesondere müssen alle Geldleistungen aufgeführt werden, welche der Käufer dem Verkäufer als Entgelt für die Übertragung des Eigentums am Grundstück erbringen muss. Auch hier ist Bestimmbarkeit genügend, sofern sich alle zur Bestimmung des Kaufpreises notwenigen Faktoren aus der Urkunde selbst ermitteln lassen. Das kann z.B. durch die Angabe einer Berechnungsmethode oder Formel geschehen. Auch die Ermittlung des Kaufpreises durch Schätzung des Ertrags- oder Verkehrswertes zum Zeitpunkt der Ausübung ist möglich.

VI. Entscheidung des Ausgangsfalles
Aufgrund der oben genannten Ausführungen konnte das Bundesgericht den Ausgangsfall entscheiden. Da ein Erbgang zugrunde lag, kamen die CHF 600‘000 zum Zug. Zudem waren die Hypotheken tiefer als die CHF 600‘000 weshalb der Betrag nicht angepasst werden musste. Aus Sicht des Bundesgerichts war auch der Begriff der wertvermehrenden Aufwendungen genügend bestimmt. Es ging um den Betrag von CHF 6‘452.30 für den Ofen. Die subjektiv-dingliche Verknüpfung des Miteigentums war keine wertvermehrende Aufwendung und deshalb nicht zu entschädigen. Mit der Ausübung des Kaufrechts kam der Kaufvertrag wie ein gewöhnlicher Kaufvertrag zustande. Die aus dem Kaufrecht Berechtigten konnten deshalb gegen Bezahlung von CHF 606‘452.30 die Übertragung des Grundstückes fordern.

VII. Fazit
Mit einem Kaufrecht kann der spätere Erwerb eines Grundstückes gesichert werden. Bei der Vereinbarung ist darauf zu achten, dass der Kaufpreis durch objektive Faktoren bestimmt werden kann und die Bestimmungsgrössen in der öffentlichen Urkunde aufgeführt werden.


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